O processo de avaliação imobiliária muitas vezes é complexo e necessita de grande análise de normas e metodologias específicas aplicadas pelo profissional de engenharia e/ou arquitetura.
Nos posts "Avaliação de Imóvel: O que é e como funciona?" e "Como é feito o laudo de avaliação de imóvel?" introduzimos sobre a importância e funcionamento de uma avaliação de imóvel. Agora, vamos analisar sobre as diversas metodologias que podem ser utilizadas para a realização da avaliação imobiliária, confira agora:
Poderão também ser aplicadas as seguintes metodologias de cálculo avaliatório, determinada em função da natureza do bem avaliado, como também da finalidade, sempre atendendo os preceitos das normas estabelecidas pela NBR 14.653 - Avaliação de Bens, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e IBAPE/SP:
Métodos utilizados para Avaliação de Imóvel
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Este é o método mais utilizado para avaliar um imóvel. Consiste na comparação feita diretamente com os preços de mercado para imóveis similares. Nesse método há muitas variáveis a serem analisadas, como: localização e conservação do imóvel, garagem e números de vagas, padrão de acabamento, metragem de área útil, entre outras.
Para que comparação seja válida, é preciso que haja uma quantidade de amostra e variáveis relativamente grande, ou seja, é preciso que haja imóveis juntamente com variáveis semelhantes ao que está sendo avaliado. Apartamentos residenciais e salas comercias são exemplos de imóveis que utilizam frequentemente esse método para a avaliação.
Método Evolutivo
O método evolutivo envolve na soma dos valores isolados dos elementos fundamentais do imóvel. Primeiramente, o profissional avalia a precificação do terreno, e soma esse valor obtido com o custo médio da construção e edificação, juntamente com possíveis benfeitorias e reformas que poderão ser realizadas. Após a soma desses valores, há a realização da depreciação do imóvel de acordo com o tempo de vida, e a partir disso, a dedução do valor relativo para o imóvel.
Método de Capitalização da Renda
O método da renda é mais utilizado no mercado imobiliário, mais comum entre hospitais, escolas, faculdades, clínicas, etc. Esse método consiste em determinar o valor do imóvel com base no lucro e despesa que o imóvel gera, possuindo a finalidade de gerar o valor do imóvel com base no valor de aluguel ou preço de venda que a propriedade pode gerar.
Método Involutivo
O método involutivo possui o objetivo de avaliar o empreendimento de acordo com o aproveitamento do terreno, ou seja, é um metódo utilizado para empreendimentos que ainda serão construídos. Esse método é muito utilizado por construtoras e incorporadoras, que estão realizando as fases iniciais dos projetos.
Com o método involutivo, as incorporadoras e construtoras terão maior segurança de análises do retorno do investimento, diminuindo os riscos de iniciarem projetos com poucas chances de retorno. O profissional habilitado para realizar a avaliação levará em conta todos os rendimentos que a construtora ou incorporadora terá com indútrias, apartamentos, galpões, salas comerciais, entre outras.
